お金・ローン

住宅ローン①〜変動金利?固定金利?つむじ家の考え方と方針〜

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ご覧いただきありがとうございます!
泉北ホームのプレミアムパッケージで家づくり中のつむじと申します!

つむじ家では、土地購入からの注文住宅となるため、土地と建物両方で住宅ローンを借りることになります。

ここで初めて「変動金利」と「固定金利」をどちらにすればよいか問題に、つむじも漏れなくぶち当たりました。。
正直、どちらの金利タイプにも、おすすめする人がいて、正直何を信じればよいかわからなくなります、、

ただ、最終的には固定金利でつむじ家は住宅ローンを組むことに決めたので、今回は、つむじ家が固定金利に決めた考え方を書かせていただきます!

固定金利を選んだつむぎ家の方針と考え方

【1】毎月の返済は手取り月収の20%~25%以下に

まず1つ目に考えたのは、変動でも固定でも、金利という数字を見る前に、自分たちの月収から固定費をどの程度支払えるのか?という点です。

現在、賃貸で暮らしているつむじ家ですが、固定費が20%以内で比較的家計をうまく回せている状況のため、これを今後も持続していくことができれば、無理なくローン返済ができるはずと考えました。

加えて、固定費の25%には、できればローン返済の他、「生命保険」「固定資産税/12ヶ月」「修繕費積立」を含めることができれば、さらに家計安定を継続できるはずなので、尚良かなと。

もし上記条件が、固定金利で実現できるのであれば、将来的にも返済計画の立てやすく、毎年金利の心配をせずに済むと考えました。

【2】「元利均等返済方式」で返済計画を立てやすく

次に返済方法についてですが、住宅ローンの返済方法には大きく元利均等元金均等があります。

■元利均等返済とは
毎月支払う返済額が一定となる返済方法です。
返済開始時には、利息の割合が多く、元金が減るのが遅いですが、返済計画が立てやすいのが特徴です。

■元金均等返済とは
毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。
元金が減るのが早く、元金に対しての利息が少なくなるので、総支払額が少なくなります。

単純比較をすれば、元金均等返済の方が総支払額が少なくなります。

しかし、住宅ローン控除元金に対して支払われるため、元金が減るのが早い元金均等返済は、ローン控除面ではデメリットに働きます。

よって、下記の2点から、「元利均等」でも「元金均等」でも、ほとんど差はないと考えて、返済計画の立てやすい、元利均等返済方式を選択することにしました

■元利均等返済方式を選択しても、ローン控除額を有効活用すればそこまでの差は出ないこと
■固定金利を前提として、元利均等でも繰り上げ返済すれば同じように元金を減らすことは可能

【3】変動金利のリスクを整理・理解

最後に変動金利を選択しなかった理由です。
まずは、変動金利には、以下のメリットが確かにあります。

(1) 金利がとにかく安い
2021年3月現在で、りそな銀行では0.47%と、フラット35などの全期間固定金利が1.3%くらいなのに比べて、半分以下の利率で借りることができます。

(2) 金利変動リスクに備えたルールがある
仮に金利が急激に上昇したとしても、毎月の返済にできる限り影響がでないよう、下記のようなルールを用意している金融機関がほとんどです。(※ない場合もあるのご注意を)

◯5年ルール:
金利が上がっても5年間は直前の元利金等返済額のまま変わらない

◯125%ルール:
5年経過し、毎月返済額を上げる場合、上限は直前の1.25倍まで

しかし、最大のデメリット・リスクは、金利変動により5年ルール125%ルールが適用された場合、各月に支払いを免除された未払い利息を住宅ローン契約の最後に一括返済する必要があるため、仮に未払い利息が数百万円になってくると「住宅ローン契約の最後に完済できない可能性がある」ということになります。

もちろん、そもそも5年ルール・125%ルールを利用しない、繰り上げ返済を行うなど、対策はありますが、つむじ家にとっては、対策自体も必ずできるか怪しいため、そもそも変動金利を選択するのは危険と考えました。

まとめ(次回予告)

ここまでに書いた理由から、つむじ家では、「全期間(35年)固定金利」で住宅ローンを探すことにしました。
もちろん、変動金利は、リスクはあるものの、うまく活用すれば、固定金利よりもかなり返済額を削減できる可能性がありますので、絶対NGという事ではありません。

次回は、固定金利で住宅ローンを借りるにあたって、泉北ホームから提案いただいた銀行をご紹介しようと思います!

最後までお読みいただき、ありがとうございました!

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